Nearshoring en México: la siguiente etapa ya está comenzando
- Publicado por Trasciende
La relocalización de empresas está entrando en una nueva etapa. El reto ya no es solamente atraer inversión, sino contar con la infraestructura necesaria para recibirla, operarla y acompañar su crecimiento.
Durante los últimos años, el nearshoring se convirtió en uno de los principales motores de conversación alrededor del mercado industrial mexicano.
Hoy, la conversación comienza a cambiar.
México avanza de la expectativa hacia la implementación de nuevos proyectos de relocalización y expansión, impulsados por empresas que buscan acercar sus operaciones y cadenas de suministro al mercado estadounidense.
De acuerdo con información publicada por MexicoNow, 41.3% de las empresas consultadas considera que el impacto del nearshoring será mayor entre 2026 y 2030, mientras que la región norte concentra 54.3% de la actividad industrial relacionada con nuevos proyectos de relocalización y expansión.
Esto coloca nuevamente a los principales corredores industriales del norte del país en una posición relevante.
Del anuncio de inversión a la operación
Una inversión industrial no comienza cuando una planta abre sus puertas.
Antes de eso existen decisiones relacionadas con ubicación, disponibilidad de tierra, infraestructura, energía, conectividad, talento, proveedores, logística y regulación.
El propio análisis de MexicoNow señala que la expansión de la actividad industrial en el norte requerirá atender necesidades relacionadas con infraestructura, talento, energía, ubicación dentro de parques industriales y servicios especializados.
Por eso, hablar de nearshoring también es hablar de territorio.
¿Dónde puede instalarse una empresa?
¿Dónde puede operar de manera eficiente?
¿Y, sobre todo, dónde puede crecer?
El norte de México concentra la actividad industrial
Monterrey, Saltillo, Ciudad Juárez y Tijuana se encuentran entre los mercados que concentran nuevos proyectos manufactureros y de expansión, favorecidos por su infraestructura industrial, conectividad logística, cercanía con Estados Unidos y concentración de proveedores.
En este contexto, Nuevo León mantiene una posición relevante dentro de la actividad industrial del país.
Pero el crecimiento industrial no depende únicamente de que exista demanda.
También necesita espacios preparados para recibir esa demanda.
Los parques industriales, los terrenos con infraestructura y las ubicaciones conectadas con los principales corredores logísticos se vuelven parte de la ecuación que permite convertir una intención de inversión en una operación real.
La infraestructura también compite por la inversión
El Plan México plantea entre sus objetivos promover la relocalización, incrementar el contenido nacional, fortalecer las cadenas de proveeduría y desarrollar polos vinculados con las vocaciones productivas regionales. Entre sus metas hacia 2030 se contempla la generación de 1.5 millones de empleos adicionales en manufactura especializada y sectores estratégicos.
Además, el Gobierno Federal ha impulsado medidas para simplificar procesos relacionados con nuevas inversiones y comercio exterior, incluyendo mecanismos de autorización y una ventanilla única.
Pero facilitar la llegada de inversión es solamente una parte del proceso.
La siguiente pregunta es dónde puede materializarse.
¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario industrial?
Para el mercado inmobiliario, el nearshoring genera una lectura importante:
La demanda industrial no se limita a metros cuadrados.
Una empresa que evalúa establecer o ampliar una operación necesita analizar la ubicación como parte de su estrategia.
Conectividad con carreteras y cruces fronterizos.
Disponibilidad de energía y servicios.
Acceso a talento.
Cercanía con proveedores y clientes.
Posibilidad de expansión.
Y, en muchos casos, la capacidad de construir una operación dentro de un entorno industrial que ya cuenta con infraestructura.
Por eso, el valor de un terreno industrial no está solamente en su superficie.
También está en lo que esa ubicación permite hacer con ella.
Nuevo León ante la siguiente etapa del nearshoring
El mercado industrial de Nuevo León se encuentra frente a una etapa en la que la disponibilidad de tierra y espacios industriales tendrá que responder a operaciones cada vez más especializadas y a empresas que no solamente buscan instalarse, sino construir una estrategia de crecimiento de largo plazo.
La pregunta para inversionistas, propietarios y empresas deja de ser únicamente:
“¿Dónde está llegando la industria?”
Y comienza a ser:
“¿Qué ubicaciones están preparadas para acompañar lo que viene?”
El nearshoring puede generar nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario industrial, pero identificarlas requiere mirar más allá de una inversión anunciada.
Requiere entender los corredores, la infraestructura, la conectividad y la evolución de cada zona industrial.
En Trasciende analizamos el mercado más allá de una propiedad.
Entender hacia dónde se mueve la industria permite identificar oportunidades inmobiliarias con una visión de largo plazo: desde terrenos industriales hasta espacios que puedan acompañar las necesidades de empresas en expansión.
Porque cuando una operación crece, su ubicación también se convierte en parte de la estrategia.
Fuente de datos de mercado: MexicoNow, “The Nearshoring Plan for Mexico Begins”, 22 de septiembre de 2026.
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